Междугородний обмен квартир: достоинства и недостатки

«Центр защиты прав человека»

Наш адрес:

454091, г.Челябинск,

пл.Революции, д.7, оф.323

Телефоны:  

8 (351) 248-99-11, 266-66-49

www.chelpravo.ru

Междугородние обмены квартир – один из наиболее сложных видов операций с жильем. В данном случае решение этой задачи осложняется географической отдаленностью объектов и их владельцев друг от друга.

Главная сложность междугороднего обмена заключается в том, что практика совершения сделок с недвижимостью может различаться в разных городах России. Конечно, во многих вопросах (прописка-выписка, физическое освобождение квартиры и так далее) технология больше зависит от договоренности сторон в каждом конкретном случае, нежели от региона. К примеру, в вопросах перерегистрации все руководствуются одним законодательством. Но на отдельных этапах обмена есть значительные отличия, которые могут повлиять на исход сделки. К такому обмену прилагается ряд тонкостей, которые полезно знать.

«Советский обмен»

Квартирный обмен между городами может быть осуществлен двумя способами: «прямым» и «альтернативным». «Прямой» способ обмена квартир известен всем еще с советских времен.

В рамках такого метода обмена сделка осуществляется между собственниками жилья, имеющих схожие интересы, дополняющие друг друга. К примеру, граждане Москвы, желающие переехать в Санкт-Петербург, должны найти жителей этого города, желающих перебраться в столицу. При этом квартиры должны взаимно устраивать обе стороны.

Способов поиска варианта обмена существует много, но не все они эффективны. Даже сейчас, с развитием Интернета и современных технологий, поиск может затянуться на несколько лет. Поэтому способ «прямого» обмена подходит тем, для кого не слишком важна скорость поиска и заключения сделки.

Те, кто предпочитают данный способ обмена, должны помнить о двух направлениях поиска: изучение информации в прессе, включая и специальные издания города, в который планируется переезд, а также размещение информации о желании произвести обмен.

Каждый потенциально привлекательный вариант придется осматривать прямо на месте, и нет гарантии того, что такие поездки окажутся удачными.

Встречная покупка или “альтернатива”

Такой способ обмена обеспечивает большую вероятность осуществления задуманного, в силу «рыночного» характера.

Речь идет о “альтернативной” схеме, которую специалисты  называют “встречной покупкой”.  По этой технологии сначала продается своя квартира, а затем покупается жилье в другом городе. В рамках такого способа обмен совершается «через деньги», что повышает успешность его проведения. Но свои сложности присутствуют и здесь.

Существует вероятность, что покупатель жилья будет настаивать на том, чтобы квартира была освобождена в короткий срок, несмотря на то, что Вам потребуется время и затраты для переезда. Поэтому, на время заключения сделки следует побеспокоиться о съемном жилье.

Тонкости перепрописки

Покупателей, как и при обычной сделке, может беспокоить вопрос выписки продавцов и жильцов квартиры. Тот факт, что «перепрописка» производится в другой город, обычно не добавляет лояльности покупателя к Вам. Поэтому он, скорее всего, будет стремиться удержать определенную сумму, причитающуюся продавцу, до завершения “перепрописки”. Если не знать, как правильно оформить это удержание, то можно распрощаться с деньгами навсегда.

Существует два основных способа оформления удержания денежных средств. Способ первый: до подписания договора купли-продажи покупатель вносит в отдельную банковскую ячейку сумму, удерживаемую под перепрописку. В качестве условий доступа продавца к этой сумме в банковском договоре указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства.

Второй способ повышает для продавца гарантированность получения удерживаемой суммы, так как в его рамках в договоре купли-продажи подробно расписывается, когда и при каких условиях продавец получает деньги. Соответственно, в случае удержания части денег под перепрописку это отражается в договоре, и при регистрации в отношении квартиры, сделка по которой производится, устанавливается обременение в виде залога в силу закона. После того, как продавец встает на регистрационный учет по новому адресу и получает причитающиеся деньги, покупателю понадобится снять залог, повторно обратившись в Росреестр и предоставив документы, подтверждающие завершение расчетов по сделке, включая расписку продавца о получении денег.

Оформив выписку из квартиры до ее продажи, продавец и покупатель одинаково выигрывают.

Регистрация в другом городе оформляется по российскому законодательству и не зависит от того какой это обмен внутри города или внутри страны. Штамп в паспорте с новой регистрацией обязан быть в течение трех дней. Уведомить прежнее место жительство о новой регистрации можно почтой.

Бесконечный обмен, или как этого избежать

Чтобы обмен не оказался бесконечным, продажу жилья и приобретение нового следует увязать во времени. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию: квартира продана, ее нужно освобождать, а переезжать еще некуда. Зарегистрировать продажу и покупку квартиры одновременно невозможно при междугороднем обмене. Необходимо сначала продать квартиру, получить деньги, а после этого уже совершать покупку.

Главная задача – позаботится о том, чтобы между такими сделками прошло как можно меньше времени. Оптимальная схема такова: перед продажей нужно найти квартиру в другом городе, внести аванс и убедить продавца подождать, пока Вы не продадите квартиру и не зарегистрируете сделку.

Ищем «правильных» риелторов

Доверять проведение обмена стоит риелторам, которые готовы взять на себя взаимную координацию сделок в разных городах; беря в расчет все сложности междугороднего обмена.

На современном рынке жилья услуги междугородного обмена можно получить разными  способами: обратившись в сетевую компанию, имеющую филиалы в регионах, или воспользовавшись услугами риелторских фирм разных регионов, у которых налажено взаимодействие и – желательно – есть опыт проведения подобных сделок. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риелторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ, объединяющих различные регионы, например, Межрегионального партнерства риелторов, или МПР.

Контроль риелтора во время сделки

Компании, которые занимаются междугородними обменами, обычно опираются на коллег из других регионов, а также стараются тщательно подбирать партнеров. Здесь учитываются технологии работы, единые взгляды на качество обслуживания, и, в частности – репутация компании. Ведь в таком случае клиент обращается в одну компанию, а это значит, что она несет перед ним ответственность и за действия своих коллег.

Исходя из этого агентство, выполняющее междугороднюю сделку, обязано удовлетворять двум условиям. Первое – быть надежным в «своем» регионе, а второе – иметь надежных партнеров в нужном клиенту регионе.

Обычно надежность агентства можно определить по трем стандартным пунктам: личному опыту, рекомендациям знакомых и гарантиям, которые дают риелторы (в некоторых случаях это письменное гарантийное обязательство).

0

Центр защиты прав человека

454091, г.Челябинск, пл.Революции, д.7, оф.323 Телефоны: (351) 248-99-11, 266-66-49 www.chelpravo.ru E-mail: info@chelpravo.ru